LMNP : la revente réintègre vos amortissements, êtes-vous concerné ? Test en 5 questions

Introduction

Pendant longtemps, l'amortissement du bien en LMNP n'était jamais « repris » à la revente, ce qui faisait l'attrait du statut. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ce n'est plus le cas : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Voici cinq questions pour savoir si vous êtes concerné.

Ce qui a changé

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel déduit chaque année l'amortissement du bien et du mobilier (article 39 C du CGI pour la limitation de l'amortissement). Jusqu'à présent, la plus-value de cession était calculée selon le régime des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI) sans tenir compte de ces amortissements. Selon la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le prix de revient, ce qui augmente le montant de la plus-value imposable. Des exceptions existent notamment pour certaines résidences services (résidences de tourisme classées, résidences pour personnes âgées ou handicapées, etc.) : vérifiez votre cas précis. 🟡 Les modalités de calcul détaillées sont à confirmer avec le BOFiP et votre expert-comptable.

Pourquoi c'est important pour un dirigeant

Pour un dirigeant qui constitue un patrimoine locatif en parallèle de son activité, le LMNP est souvent présenté comme un outil de complément de revenus sans impôt grâce à l'amortissement. 🔴 Si vous avez amorti pendant de nombreuses années sans anticiper la revente, la plus-value imposable peut être nettement plus élevée que prévu. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 🟡 Vigilance sur les prélèvements sociaux, dont le taux a fait l'objet d'évolutions récentes pour certains revenus du capital : vérifiez le taux applicable à votre situation. 🟢 Opportunité : bien préparée, une revente peut être planifiée pour limiter l'impact (durée de détention, donation, reconversion du bien).

Les 5 questions

1) Votre bien est-il loué meublé au régime réel avec amortissements déduits ? Si oui, vous êtes concerné. 2) Envisagez-vous de le vendre dans les 5 à 10 ans ? Si oui, simulez la plus-value dès maintenant. 3) Le bien est-il détenu directement par vous, et non par une société à l'IS ? La détention via une SCI qui loue en meublé de manière habituelle l'a en principe fait basculer à l'IS (article 206-2 du CGI), avec un régime de plus-value professionnelle très différent. 4) Le bien relève-t-il d'une résidence services (tourisme classé, seniors, étudiants, EHPAD) ? Si oui, des exceptions peuvent s'appliquer : faites-le confirmer. 5) Disposez-vous d'un tableau d'amortissements à jour, par composants ? Sans ce suivi, le calcul de la réintégration sera difficile à justifier en cas de contrôle.

Lecture de vos résultats

Réponses 1 et 2 « oui » : 🔴 simulation de plus-value à lancer sans attendre. Réponse 3 « non » (détention en société) : 🟡 le régime est différent, un audit de la structure est utile. Réponse 5 « non » : 🟡 reconstituez le suivi des amortissements avec votre expert-comptable. Si le bien est en résidence services avec exception probable : 🟢 situation potentiellement plus favorable, à valider.

Ce que vous devez faire

Rassemblez l'acte d'achat, les liasses fiscales des années passées et le tableau d'amortissements. Faites simuler la plus-value avec et sans réintégration. Comparez avec d'autres scénarios (conservation, donation, passage en location nue, structuration en holding patrimoniale). Pour les propriétaires de la région de Montpellier, une revue de la stratégie LMNP et SCI par votre expert-comptable avant toute promesse de vente est recommandée. Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil individualisé.

Questions fréquentes

La réintégration s'applique-t-elle à toutes les ventes ?

Elle vise les cessions de biens loués meublés intervenues à compter du 15 février 2025, avec certaines exceptions pour des résidences services. Faites vérifier votre cas.

Passer au micro-BIC évite-t-il le sujet ?

Le micro-BIC n'implique pas d'amortissement réel déduit, mais il offre un abattement forfaitaire et ses seuils ont évolué. L'arbitrage doit être chiffré au cas par cas.